Nieuwsbrief Voorjaar 2021

Aan:                           de bewoners van het Bosch van Bredius

Van:                           het bestuur van de VvE

Datum:                     3 mei 2021

Hierbij ontvangt u de voorjaars nieuwsbrief 2021.

Algemeen

Al gedurende ruim een jaar heeft u als bewoners van Bosch van Bredius last van de beperkingen in verband met Covid-19. Uw gezondheid en die van uw medebewoners staan uiteraard op één en we hopen dat u allen zoveel mogelijk ongeschonden door deze periode heen komt. Nu een steeds groter aantal mensen is gevaccineerd, begint er gelukkig steeds meer licht aan het eind van de tunnel te schijnen.

Wij blijven met klem adviseren de eisen en adviezen van de overheid en de richtlijnen van het RIVM te volgen. En wij blijven van u verwachten dat u het risico voor uzelf en voor uw omgeving zo klein mogelijk houdt. Ook adviseren wij u uw verantwoordelijkheid te blijven nemen en ook elkaar te helpen bij het naleven van de regels.

ALV

De ALV is gepland voor vrijdag 11 juni 2021 om 10.00 uur. Afhankelijk van de richtlijnen die dan van toepassing zijn, hebben wij weer de intentie om deze vergadering te houden in de gemeenschappelijke ruimte met een maximum van 40 eigenaren.

Intussen heeft het bestuur niet stilgezeten en is er achter de schermen hard gewerkt, zodat er inmiddels een groot aantal projecten in de steigers staat. Deze zijn voorbereid met de technische beheerder, langs de TC gegaan en zijn deels al uitbesteed. Wij gaan in deze nieuwsbrief verder op deze projecten in.

Zoals u allen zult weten is de vraag naar diensten in de bouw en bij aanverwante en toeleverende bedrijven momenteel buitengewoon groot. Er is sprake van een overspannen markt. Dit maakt het buitengewoon lastig om uitvoerders te vinden, heeft prijsopdrijvende effecten tot gevolg en levert vertragingen bij de uitvoering op. Met de technisch beheerder zijn we er niettemin in geslaagd met diverse uitvoerders en leveranciers goede afspraken te maken. U zal in de komende maanden ervaren dat diverse projecten zullen worden uitgevoerd.

Administratie, archief en kantoor

Zoals bekend wordt het kantoor bij het te verkopen appartement 09 getrokken. Het kantoor wordt nu leeg gemaakt en technische aansluitingen, inclusief videobewaking worden naar een andere veilige plek elders in het gebouw verplaatst.
Daarnaast wordt de administratie naar de receptie/secretariaat overgeplaatst, zodat de receptie/secretariaat deze veel beter bij de hand heeft. Daartoe zullen in de komende maand enkele kleinere aanpassingen worden gedaan, zoals een

efficiëntere indeling van de kasten, veilige sloten en betere verlichting. Alles met behoud van de huidige uitstraling van de receptie.
Intussen is met medewerking van Evert Overeijnder door het bestuur het archief in de kelder zorgvuldig uitgezocht en overzichtelijk geordend. Er was zowel bij de administratie als in het archief veel achterstallig onderhoud te verrichten. Evert hartelijk dank voor je ondersteuning!

De oude archiefruimte is leeg gemaakt en kan worden verhuurd als opslag.
Alle structurele gegevens van en over het gebouw en de VvE, alsmede alles wat ouder is dan één jaar en niet ouder is dan tien jaar (statuten geven een bewaartermijn van zeven jaar aan) wordt binnenkort overzichtelijk en zorgvuldig bewaard in een goed afsluitbare kast in de voormalige bestuurskamer. Overigens heeft dit bestuur bij aanvang een digitaal archiefsysteem geïnitieerd en wordt alles digitaal in de Cloud opgeslagen. Een en ander is vastgelegd in procedures. Zodat qua dossiervorming niet alleen het verleden goed is opgeruimd maar ook toekomst- vast is gemaakt.

Antenne

De aanpassingen van de huidige antenne naar 5G zal in de komende maanden plaatsvinden.

Appartement 09

Zodra definitief vaststaat wanneer de werkzaamheden (doorgang tussen huidige appartement en het kantoor en het afsluiten van de deur van kantoor naar de gang) voor het aanpassen van appartement 09 beginnen, wordt het appartement te koop aangeboden. Hiervoor is makelaar Söhngen ingeschakeld en deze heeft veel ervaring met Bosch van Bredius.

Automatische buitendeuren

De apparatuur van de automatische buitendeuren van de entree zal binnenkort door de leverancier, Assa Abloy worden aangepast, zodat deze voldoet aan de laatste veiligheidseisen. Tevens zullen de deuren zo worden afgesteld dat de electrische binnen- en buitendeur niet tegelijkertijd zijn geopend. Deze ‘luchtsluis’ moet voorkomen dat er onnodig energie wordt verspild en dat gebruikers van de wachtruimte en de dames van de receptie in de kou zitten.

Balkon/beton constructie

In het MJOP is herstel balkon/beton constructie en aanverwante werkzaamheden in drie fases opgedeeld en over meerdere jaren verdeeld. Met de voorbereidingen voor de eerste fase wordt deze zomer met de technisch beheerder en TC aangevangen.

Buyten de Veste

Zoals u heeft kunnen vaststellen vordert de bouw van de huizen gestaag. Het project ligt op schema. Dat betekent dat eind 2021 de eerste huizen bewoond zullen zijn. Na afloop, begin 2022 zal conform afspraak onder andere de Breughellaan weer worden hersteld alsook zal dan de doorgang naast de garages weer open kunnen. Het bestuur is ook in gesprek met de gemeente en projectontwikkelaar over de afscheiding tussen Bosch van Bredius, Buyten de Veste en het Wellant College

Brandveiligheid

Zoals bleek tijdens de recente elektriciteit-storing, werkte de noodverlichting niet zoals dat behoort te zijn. In de zomermaanden zal het systeem worden vervangen en uitgebreid.
Het tapijt in de twee buitenste trappenhuizen wordt in de maand juli vervangen. Hoognodig omdat het bestaande tapijt erg versleten is en niet voldoet aan de brandveiligheidseisen.
Het bestuur baseert zich ook ten aanzien van verdere aspecten van de brandveiligheid op het SOL-rapport, bespreekt met de TC welk deel uitgevoerd zou moeten worden en zal daartoe een voorstel indienen in de ALV.

CV

Het CV-systeem bestaat uit vier ketels. Er is sprake van overcapaciteit en het is dan ook geen probleem dat één ketel versleten is en uit staat. De andere drie ketels verkeren nog in goede staat, waarvan twee in zeer goede staat. Vervanging is voorlopig dan ook niet aan de orde. Onze technische beheerder is thans met Van Joolen in gesprek hoe onderling gebruik van deze drie ketels met het oog op levensduurverlenging kan worden geoptimaliseerd. Bij toekomstige vervanging van de huidige ketels zal rekening worden gehouden met de technische staat van de ketels en met de conclusies en aanbevelingen uit het duurzaamheidsrapport.

Duurzaamheid

De eerste versie van het rapport van onze adviseur op duurzaamheidsgebied, JNJ is net binnen. Het rapport zijn we met de technisch beheerder en de TC aan het bestuderen. Stap voor stap gaan we met technisch beheerde, TC en JNJ bekijken welke van deze adviezen zouden kunnen worden geïmplementeerd en deze zullen we vervolgens opnemen in een nieuw (duurzaam-) MJOP.

Garage 34

Zoals in de winter-nieuwsbrief was aangekondigd zou garage 34 rond deze tijd te koop worden aangeboden. Tijdens de voorbereiding hiervan is het bestuur, tot haar grote ontsteltenis erachter gekomen dat bij het overzetten van de stichting naar de VvE, verzuimd is het eigendom van de garage van de stichting naar de VvE over te brengen. Het huidige bestuur doet er alles aan om dit te herstellen. Pas daarna kan de verkoop-procedure worden gestart. Ook kwam naar voren dat er duidelijkheid dient te bestaan over de servicekosten. Hierover is niets geregeld en dat betreft een lastige weeffout uit het verleden.

Gazon sproei-installatie

De motor/pomp is gerestaureerd en de bestaande leidingen zijn doorgespoten. Ook is de elektrische bediening gerepareerd. Deze is inmiddels getest en kan wanneer nodig (bij langdurige droogte) ingezet gaan worden. Dit zal in samenspraak tussen de huismeester en de hovenier plaatsvinden.

Bij verbod vanuit de provincie kan er uiteraard niet gesproeid worden. Vlak langs het pand kan niet gesproeid worden in verband met opspattend water tegen de ramen. Verder zijn er geen gele plekken maar wat kale plekken in het gazon, dit door het verticuteren. Het mos is daar verwijderd. Op bepaalde kale plekken wordt er nog graszaad bijgezaaid. Het gras is inmiddels door de gevallen regen al aardig

bijgetrokken. Wanneer de temperaturen gaan stijgen zal dit proces versnellen. Momenteel is het nog koud en groeit het gras niet erg hard. Voor de bemesting wordt er gebruik gemaakt van een langzaam werkende organische meststof. Deze spoelt langzaam uit en heeft een lange werkzame tijd.

Hellingbanen

De nog resterende werkzaamheden: het aanbrengen van nieuwe leuningen (staal), het aanbrengen van nieuwe verlichting en af-schilderwerk, worden in de komende maand uitgevoerd.

ICT

De huidige ICT-aansluitingen worden gecentraliseerd naar de receptie. Overbodige IT en telecomabonnementen zijn gesaneerd. Het videocamerasysteem wordt overgebracht naar de voormalige ruimte van de telefooncentrale onder de receptie. De oude telefooncentrale in deze ruimte wordt verwijderd.

Tevens onderzoeken we in het kader van het bij de tijd brengen van Bosch van Bredius, ICT-oplossingen waarin veiligheid (bewaking, brandalarm) is geïntegreerd.

ISTA

In de komende maanden zullen de ISTA meters en waar nodig in de appartementen en algemene ruimtes worden vervangen. Deze ca. 230 meters zijn aan het einde van hun levensduur en vervanging valt onder het nieuwe ISTA contract.
Tevens zal in de komende ALV een voorstel worden geagendeerd voor een her- berekende formule voor het energiegebruik tussen de gebruikers. Deze formule doet volgens het bestuur beter recht aan het feitelijke gebruik en is daarmee rechtvaardiger.

Lekkages

In de afgelopen periode zijn alle achterstallige lekkages opgelost. Appartement 216 zal binnenkort worden afgekit. Nieuwe lekkages, voor zover aangemeld, worden meegenomen in het dagelijks onderhoud. Dit gebeurt via het nieuwe meldingssysteem, zodat direct tot actie kan worden overgegaan. Ook zullen preventief de ramen van de algehele ruimtes worden nagelopen en zonodig worden afgekit. Zoals in het MJOP is opgenomen zal in de komende jaren verder preventief kitwerk aan de overige ramen van het gebouw worden uitgevoerd.

Liften

Na het grote onderhoud van de liften bleek dat de aandrijving lawaai bleef maken. Na onze inschakeling van Liftconsult worden binnenkort onder garantie van de leverancier de betreffende onderdelen vervangen. Het lawaai zal dan verholpen zijn. Wij zullen u tijdig laten weten wanneer dit plaats vindt.

Tevens hebben we in februari jl. door Liftconsult een separaat MJOP voor de liften laten opstellen, zodat de benodigde lange termijn investeringen voor de liften in beeld zijn.

Loodslabben

Alle loodslabben (circa 90 meter) van de dakopbouw worden in mei/juni vervangen. Enkele boeidelen van de dakluifels worden wegens houtrot vervangen. De overige boeidelen kunnen nog een schildercyclus (circa zeven jaar) mee.

Losse leidingen in de kruipruimte

Eind vorig jaar is geconstateerd dat enkele CV-leidingen in de kruipruimte onder de gemeenschappelijke ruimtes los zijn gekomen. Van Joolen begint eind mei (einde stookseizoen) met het herstel van deze losse leidingen in de kelder.

Noodverlichting

Firma Post heeft de opdracht voor vervanging van bestaande en additionele noodverlichting en vluchtwegsignaleringsbordjes gekregen. De werkzaamheden worden nu ingepland. Tevens zal de verlichting in de trappenhuizen worden verbeterd, zodat er daar meer lichtopbrengst komt.

Parkeerbeleid

Na goedkeuring van het parkeerbeleid in de afgelopen ALV gaan we eerst de buiten werkzaamheden aanpakken. De fietsenkelder wordt op een later tijdstip geïmplementeerd. De werkzaamheden zijn onder andere: belijning aan de voorkant van ons gebouw (inclusief drie specifieke parkeerplekken voor 15 minuten parkeren), invalide parkeerplaatsen aan de voor- en achterkant, de voorste broodjes (beton ruggen) bij parkeerplaatsen worden verwijderd, nieuwe fietsbeugels, een nieuwe scooter parkeerplaatsen en bebording (o.a. ‘privé terrein’). Onze hovenier, Michel Vaate gaat deze werkzaamheden inplannen zodra het weer dit toelaat.

Procedures

In lijn met de stap voor stap operationele verbeteringen, is het bestuur bezig met procedures op te stellen. ‘Procedure verbouwing appartement’ is klaar. Deze wordt overhandigd aan alle eigenaren die van plan zijn een verbouwing te laten verrichten. De procedures bij verkoop van een appartement, verhuur van een appartement en parkeerbeleid volgen binnenkort.

Renovatie schoorstenen

Twee schoorstenen veroorzaakten lekkages en zijn in 2020 gerepareerd. Alle 32 overige schoorstenen worden begin mei gerenoveerd. Dit ter preventie van eventuele toekomstige lekkages van buitenaf in het luchtafvoersysteem van het gebouw.

Renovatie gangen

Werkzaamheden aan (verhuur-)appartement 006 en het verkoop-klaar maken van appartement 009/kantoor 011 worden gekoppeld aan de renovatie van de gangen op de begane grond omdat dit een prijsvoordeel oplevert en er in de beneden-gang bij het kantoor in één keer kan worden doorgewerkt. Het contracteren van een aannemer loopt vanwege de eerdergenoemde overspannen markt, stroef. We verwachten daarom dat niet eerder dan na de bouwvak met de werkzaamheden kan worden begonnen.

Schilderwerk

Na een uitgebreid offerte proces (aanbesteding), geleid door onze technische beheerder is het buitenschilderwerk opgedragen aan Schildersbedrijf Cassée. Op 28 april jl. is deze schilder begonnen met het reguliere en planmatige onderhoudswerk voor 2021. De werkzaamheden zullen ongeveer vier weken in beslag nemen.

Sleutelmanagement

Het huidige sleutelsysteem is onvoldoende veilig en moet daarom worden herzien. De oorzaak hiervan is gelegen in het destijds maar gedeeltelijk doorvoeren van een nieuw sleutelplan en onvoldoende discipline en toezicht daarop. Op dit moment wordt gewerkt aan het elimineren van alle ‘weessleutels’ en is advies gevraagd aan de technisch beheerder en aan de TC welke opties er voor BvB zijn en wat wordt geadviseerd. Dit zal ook worden overlegd met de sleutelhouders.

Standleidingen

Het al veel langer niet gebruikte publieke sanitair op de verdiepingen wordt binnenkort afgesloten en verwijderd. Dit onder meer om te voorkomen dat verstoppingen plaatsvinden en dientengevolge, zoals recent heeft plaatsgevonden, er lekkages ontstaan.

Status zoektocht naar (technisch) beheerder

OK Bouw Advisie (Olaf Kooij) heeft als onze technische beheerder momenteel zijn handen vol aan het initiëren en begeleiden van de vele onderhouds- en verbeterprojecten. We hebben aangeven dat we OK Bouw Advisie willen versterken met het aangaan van een relatie met een grotere genormeerde technische VvE- beheerder. Daarbij zal deze beheerder naast technische ook andere diensten aan moeten kunnen bieden op een kwalitatief goed niveau tegen een acceptabele prijs. Dit om de continuïteit van de beheersfuncties voor de bewoners van Bosch van Bredius verder zeker te stellen. Het bestuur heeft in de afgelopen maanden een tiental potentiële beheerders gesproken. Deze hebben ons informatie verstrekt en vrijblijvende offertes naar ons toe gestuurd. Momenteel zijn wij deze informatie aan het verwerken om een “short-list” maken. Vervolgens worden deze beheerders uitgenodigd voor een gesprek. Zowel het gehele bestuur als de TC zijn bij dit proces betrokken.

Huismeester

Allereerst willen we als bestuur memoreren dat Koen Visscher al vijf jaar Bosch van Bredius ondersteund in het huismeesterschap en schoonmaken. Daarnaast wordt er door Koen Visscher gekookt. We zijn hem daar erg erkentelijk voor. Met alle verschillende wensen van de bewoners is zo’n huismeesterschap geen eenvoudige taak.

In lijn met ons eerdere schrijven over de structuur zijn we met onze huismeester Koen Visscher in goed overleg over het functie- en takenpakket van de huismeester. Het bestuur werkt met de huismeester aan een versterking van de gezamenlijke afstemming hierover. Daarnaast wordt door middel van implementatie van een nieuw meldingssysteem gewerkt aan een betere coördinatie tussen huismeester, technische beheerder en secretariaat. Zoals in de vorige ALV is aangegeven zal een

kopie van het takenpakket van de huismeester met de stukken van de ALV worden meegestuurd.

Receptie/secretariaat

Onze dames van het secretariaat zijn nu ruim één jaar bezig. Wij horen gelukkig van veel bewoners dat zij zeer tevreden zijn over hun werkzaamheden. Daarnaast hebben zij ook administratieve taken om een en ander operationeel in goede banen te leiden. Ook zal het takenpakket van de receptie/secretariaat met de stukken van de ALV worden meegestuurd.

Vuilnis

Zoals blijkt is het niet bij iedereen bekend dat grofvuil niet in de containerruimte geplaatst mag worden. Er wordt van alles neergezet van bureaustoelen tot lampen en borden en koffers. Dat is niet toegestaan want bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het afvoeren van grofvuil.

Communicatie

Graag geven we nogmaals aan hoe u de verschillende instanties binnen BvB kan bereiken:

  • !  Secretariaat: info@boschvanbredius.nl
  • !  Bestuur: secretaris@boschvanbredius.nl
  • !  Huismeester: huismeester@boschvanbredius.nl.
    U kunt Koen Visscher bellen of Whats-appen via 06-25126690. U kunt Koen ook daar ook bereiken als hij niet in het pand is. Bij calamiteiten hem graag direct bellen en anders Whatsappen.WebsiteDankzij de grote hulp van Rob Jansen wordt de BvB website steeds beter. Rob heeft mooie plattegronden gemaakt van de verschillende type appartementen. Die kunt u in zien op het openbare gedeelte onder de kop “Flats” en dan bij “Type flats”. In het besloten gedeelte kunt u de nieuwsbrieven bekijken en de stukken van de verschillende ALV’s. Heeft u nog geen login voor het besloten gedeelte, stuurt u dan een email naar webmaster@boschvanbredius.nl